Les 2/3 des commerces français se situant en pied d'immeuble, une majorité d'entre eux sont ainsi soumis au régime de la copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965. Aussi, la réalisation de travaux de rénovation ou de modification d'une devanture de commerce sont soumis non seulement aux règles générales applicables en matière d'urbanisme, mais également aux autorisations éventuellement requises en matière de copropriété.
Le périmètre de la devanture
La devanture d'un commerce est constituée de l'ensemble des revêtements en bois, fer ou de la vitrerie qui garnit le devant d'une boutique ou d'un magasin, incluant donc également les ouvertures, rideaux et enseignes. Elles visent généralement à mettre en valeur le commerce concerné et sont délimitées sur la façade de l'immeuble afin de distinguer clairement les parties communes des parties privatives que constituent la devanture et ses accessoires. Il n'est donc pas rare que les devantures fassent l'objet de travaux de rafraîchissement ou de modification.
L'autorisation du propriétaire en cas de commerçant locataire
Si le commerçant personne physique ou morale exploitant le local commercial et projetant la réalisation des travaux est locataire titulaire d'un bail commercial, il devra en premier lieu obtenir l'accord de son propriétaire si cela est prévu dans son bail. Dans le cadre d'un simple changement d'enseigne pouvant s'analyser en un élément essentiel au fonds de commerce, l'autorisation du propriétaire n'est pas requise, sauf disposition particulière du bail.
Simplement rafraichissement ou modification de l'aspect extérieur ?
Cette question est en réalité fondamentale en ce qui concerne les démarches urbanistiques à réaliser en amont de la réalisation des travaux.
Il convient ainsi de distinguer des travaux de rénovation ou rafraichissement d'une devanture de magasin, visant uniquement à améliorer l'état général et à remettre à neuf sans réaliser de modification ou changement esthétique, des travaux plus importants modifiant l'aspect esthétique. Il peut alors s'agir de modifier les ouvertures (taille ou disposition, matériaux etc), modifier la couleur, la signalétique ou encore l'enseigne.
Dans le premier cas, donc un simple rafraichissement à l'identique, aucune démarche particulière n'est à réaliser, sauf si le bâtiment est situé dans le périmètre d'un espace protégé (proximité avec un Monument Historique par exemple) ou sur délibération de la Municipalité.
Dans le second cas, il sera indispensable de réaliser avant démarrage des travaux une déclaration préalable en Mairie, conformément aux dispositions de l'article R421-17 du Code de l'urbanisme. Une telle démarche s'effectue en complétant le formulaire CERFA 13404*11. La Mairie dispose alors d'un délai d'un mois pour prendre un arrêté d'opposition motivé. A défaut de réponse, ou en cas de réponse favorable, les travaux sont alors autorisés d'un point de vue urbanistique mais nécessitent tout de même encore un affichage réglementaire sur place et ce durant toute la durée du chantier. Précision étant apportée que tout riverain dispose d'un délai de 2 mois après début de l'affichage pour contester l'autorisation accordée. Enfin, il convient de solliciter l'autorisation de travaux de la part de la copropriété le cas échéant.
Une autorisation préalable de l'Assemblée générale des copropriétaires
Lorsque les travaux prévus sur la devanture modifient l'apparence esthétique de l'immeuble (y compris temporairement, par exemple dans le cadre d'une mise en ambiance pour Noël ou toute autre opération commerciale particulière), il est également indispensable d'obtenir en amont des travaux l'autorisation de l'Assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (majorité absolue du syndicat).
Il convient donc dès lors de transmettre au syndic par courrier LRAR ou remise en main propre contre émargement, le dossier déposé à l'urbanisme dans le cadre de la déclaration préalable (DP) incluant des visuels des changements projetés, et en sollicitant l'inscription à l'ordre du jour de l'autorisation de travaux.
En cas de refus de l'assemblée générale, le copropriétaire propriétaire du lot constituant le local commercial visé est alors en mesure de solliciter s'il le souhaite une autorisation judiciaire de travaux. Une procédure qui permet de solliciter l'accord du juge judiciaire de réaliser les travaux, sous réserve qu'il y ait eu un vote préalable défavorable, que les travaux projetés constituent une amélioration au sens de l'article 30 de la loi de 1965 (amélioration pour le copropriétaire ou l'ensemble de la copropriété) et que les travaux projetés ne portent atteinte ni aux droits des copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Attention enfin à bien respecter la réglementation en matière de dimensionnement des enseignes, ainsi que la réglementation spécifique applicable en matière de signalétique lumineuse.
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