L'alerte de l'ANAH est claire: le nombre de copropriétés en situation fragile est en très forte hausse. Et qu'il s'agisse des impayés de charges courantes ou des charges pour travaux votés en Assemblée générale, l'augmentation est tout aussi importante.
Il est d'usage de considérer qu'au-delà de 20% d'impayés de charges une copropriété se retrouve en situation fragile. Et en à peine 5 ans, le nombre de copropriétés dans cette situation a été multiplié par 6 ! Pire encore, en 2022, plus de 215.000 copropriétés étaient dans cette catégorie, soit plus de 70% des copropriétés analysées par l'ANAH (Agence nationale de l'Habitat). C’est deux fois plus que l’année précédente. Une statistique plus qu'inquiétante alors même que la pression se fait de plus en plus forte dans le même temps sur les copropriétaires en matière de rénovation énergétique. Fin 2021, 128 551 immeubles, affichaient un taux de charges impayées supérieur à 31 %, contre un peu moins de 80 000 un an plus tôt, et environ 60 000 fin 2018. Des chiffre auxquels on peut ajouter les quelques 87 000 syndicats avec un taux d'impayés compris entre 21 et 30 %. Ainsi, ce sont donc plus de 215 000 copropriétés qui se trouvent dans une situation d'alerte.
Coûts de l'énergie, inflation... des causes multiples
Coincés entre une baisse du pouvoir d'achat et une augmentation sensible des budgets de 10% en moyenne sur les copropriétés en 2022 (sur lesquels s'appuient, rappelons le, les appels de fonds trimestriels constituant les provisions de charges), de nombreux copropriétaires se retrouvent en difficulté au moment de payer leurs charges.
Entre une explosion des coûts de l'énergie (en particulier du gaz et de l'électricité), une forte augmentation du coût des matériaux faisant exploser les coûts des travaux en copropriété, les majorations importantes appliquées en matière d'assurance MRI et l'augmentation des honoraires des syndics professionnels, les facteurs expliquant cette situation sont multiples et liés au contexte économique actuel.
Notons que les factures les plus lourdes sont principalement selon l'ANAH pour les immeubles construits entre 1961 et 1974, avec en moyenne près de 10.000 euros de budget travaux par copropriétaire en 2022 (soit un montant doublé en...5 ans !).
Une double peine pour les copropriétaires à jour de leurs charges
Dans les copropriétés en situation fragile, le nombre d'impayés engendre nécessairement des difficultés de trésorerie a minima en fin de trimestre, rendant parfois compliqué le paiement de certaines dépenses importantes incompressibles comme par exemple les salaires des gardiens et employés d'immeubles lorsqu'ils existent. La copropriété se retrouve alors dans l'obligation de prioriser les factures et jongler en flux tendu avec la trésorerie disponible. Une situation plus qu'inconfortable, qui est alors généralement "compensée" en AG avec une augmentation encore plus importante du budget prévisionnel, avec l'espoir à peine masqué de voir les copropriétaires à jour de leurs charges compenser les défaillances des copropriétaires débiteurs. Un véritable cercle infernal se met alors en place...
Quelles soutions pour sortir de la difficulté ?
Désignation d'un mandataire ad-hoc, intervention d'un administrateur provisoire, saisies ventes des lots de copropriétaires débiteurs majeurs, plan de sauvegarde... plusieurs solutions existent pour aider les copropriétés fragilisées. L'important est de déceler au plus vite une situation difficile: plus on intervient tôt, meilleurs seront les résultats.
Aussi, il est fortement recommandé aux copropriétaires de surveiller étroitement dans le contexte actuel l'état des impayés de charges (voir l'annexe comptable numéro 6) de leur copropriété, et s'assurer que le syndic fait le nécessaire en matière de recouvrement de charges pré-contentieux puis contentieux au besoin.
