Un client est récemment venu nous consulter au sujet de son cas pratique. Une situation intéressante qu'il nous semblait important d'évoquer dans ce blog pour une information aux copropriétaires qui pourraient se trouver dans le même cas.
En l'espèce, ce copropriétaire qui ne dispose pas d'une place de parking est appelé à contribuer au titre des frais d'entretien de la porte automatique de parking (plus précisément: contrat d'entretien, alimentation électrique). Il nous consulte ainsi sur la régularité de cette contribution.
Le premier réflexe à avoir est alors de se référer au Règlement de copropriété. Celui-ci prévoit bien dans notre cas une contribution de son lot aux frais d'entretien dudit portail. Mais cette conclusion doit pouvoir être corroborée par d'autres éléments afin de vérifier un critère essentiel: l'utilité objective.
Le principe de l'utilité objective: règle d'or en droit de la copropriété
Ce critère est posé par l'article 10, alinéa 2. de la loi du 10 juillet 1965: "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.".
En prenant en main les plans de la copropriété, la conclusion initiale a été rapidement confirmée dans notre cas. Il apparaît clair que cette contribution est en accord avec le principe général du critère objectif d'utilisation d'un service commun précité: la question n'est pas de savoir si le copropriétaire utilise effectivement le service, mais s'il en a la possibilité.
Un sujet qui fait souvent débat mais qui est pourtant logique dans un but d'équité envers tous les copropriétaires. Généralement la question est posée pour l'ascenseur ("je suis au premier étage mais je n'utilise jamais l'ascenseur pour si peu") ou encore ("j'ai retiré mes radiateurs, je ne devrais donc plus payer de charges chauffage"). Ce réflexe qui semble de bon sens n'est pourtant pas consacré en droit de la copropriété, car laissant place à trop de subjectivité et potentiellement d'une inéquité caractérisée entre les copropriétaires. La seule question à se poser reste alors dans chaque situation: "est-ce que je suis en mesure d'utiliser le service commun si je le souhaite, demain ?". Or, généralement, la réponse est positive: oui le copropriétaire résidant au 1er étage est tout à fait en mesure d'utiliser demain sur un coup de tête ou après une journée fatigante l'ascenseur y compris pour un étage. De même pour le chauffage: oui, le copropriétaire peut tout à fait du jour au lendemain ré-installer un radiateur car les conduites communes continuent de desservir son lot. Sans compter qu'un futur acquéreur peut tout à fait avoir d'autre habitudes d'usage ou souhaiter utiliser différemment les services communs... Or il est impossible de laisser la place au subjectif dans la répartition des charges en copropriété.
Dans notre cas pratique, la situation est la même avec notre portail automatique qui effectivement de prime abord n'est utilisé qu'exclusivement par des véhicules donc par des copropriétaires disposant de places de parking. En effet, de part la possibilité objective selon la disposition des lieux d'accéder aux bâtiments et aux appartements par ce portail (confirmée d'ailleurs par la possibilité laissée au copropriétaire de pouvoir acquérir un émetteur pour ladite porte), le critère d'utilité objective est rempli et ce portail constitue bien une charge commune générale à laquelle doit contribuer ce copropriétaire, bien qu'il ne dispose pas d'une place de parking. Sans oublier que le portail participe à la sécurisation générale de l'immeuble qui bénéficie donc à l'ensemble des lots.
Vous aussi rencontrez une difficulté ou une situation similaire ? N'hésitez pas à nous contacter.
